案件描述

本案中笔者代理原告，即被拆迁人，拆迁人为奉贤区某镇政府

2011年7月11日，原被告签订了编号为：沪奉(奉动)迁协字第曙光中学号的《征用集体所有土地房屋拆迁补偿协议》一份，约定：被告拆迁原告位于东门村737号房屋(有证面积为：177.47㎡，无证面积为36.90㎡)，各项货币补偿款合计为人民币446607.9元，各项补助、奖励费合计20617.36元 (前述货币款项共计467225.26元，被告已支付192146.76元),过渡费为每平每月8元。同时双方约定：房屋拆迁补偿方式为房屋安置(以拆迁房屋补偿款结算安置房购房款，多退少补)，此外原告应于2011年7月18日前搬离拆迁房屋。

上述协议签订后，原告依约搬离房屋,被告支付部分货币补偿款及临时安置过渡费。2013年8月15日，安置房建造基本完成。被告向动迁村民下发《奉铭佳苑居住房屋安置方案》、《动迁村民告知书》并于同年10月进入安置房选房阶段(10月末选房结束)，直至起诉前原告仍然没有收到被告的选房通知。被告违反协议约定以及《安置方案》的规定未对原告进行安置，给原告造成了重大经济损失。

原告的诉讼请求为：

1、判令被告立即支付原告房屋拆迁货币补偿款共计275078.5元;

2、判令被告支付原告安置房差价损失共计1458803.4元;

3、判令被告支付原告入住奖励补偿费17747元;

4、判令被告承担本案诉讼费、律师费(9000元)。

原被告双方围绕合同是否有效，以及是否需支付原告拆迁安置的货币补偿以及安置房的市场差价损失

本案在整个法庭调查以及法庭辩论中主要围绕：

1.拆迁安置合同是否有效;

2.被告是否应该支付原告货币补偿款?

3.被告是否应该支付安置房差价损失呢?

关于第一项争议：原告认为根据最高院的司法解释以及批复原被告之间属于拆迁安置补偿合同纠纷，适用于合同法以及民法通则的有关规定审理，被告认为原告户籍性质是城镇户口，被拆迁房是原告从拆迁辖区集体组织人员手中买来的，拆迁安置主要安置的对象是本集体组织经济成员。原告属于外来城镇户口，无法享受安置利益，原被告签订的拆迁安置合同无效;

关于第二项争议：原告认为，应按照拆迁合同约定的拆迁货币款项补偿款支付与原告，被告认为：合同无效，原告买卖的属于宅基地上的民房，无法享受该民房拆迁带来的拆迁利益。

关于第三项争议：原告认为：由于被告故意拖延交房，导致现在安置小区已无安置房可供原告安置，属于合同继续履行不能，依据安置合同的规定被告理应承担合同违约责任，而合同中并无明确约定被告违约拒绝交房如何承担责任。故按照合同法关于违约责任的承担法律，违约损失按照原告的实际损失来认定。由于现在原告已无法获得安置房，故申请法院司法评估现在该安置小区额房屋市场均价，从而主张被告承担违约责任的依据是市场价与安置价的差价损失。被告认为原告属于城镇户口，不享受宅基地拆迁利益。

法院判决拆迁人赔偿被拆迁人货币补偿款共计275078.5元，安置房差价损失共计120万左右。

法院判决拆迁人赔偿被拆迁人货币补偿款共计275078.5元，安置房差价损失共计120万左右。驳回原告其余诉讼请求。

法院判决第一项诉讼请求的依据是双方之间成立合法有效的拆迁安置合同明确约定。

第二项诉讼请求的依据是合同法关于违约赔偿损失的法理。

第三项诉讼请求驳回的依据是原被告在拆迁安置合同中并未约定入住奖励费，有关入住奖励的规定是在被告对外发布的拆迁安置公告中，且原告无法举证证明其他拆迁安置户已经领取入住奖励了。

第四项诉讼请求部分支持了。判决被告无须支付律师费依据是没有法律依据。判决被告承担本案的全部诉讼费以及房屋评估费。

律师观点分析

本案之所以法院最后判决被告承担支付原告全额拆迁货币款以及赔偿员工拆迁房市场价与安置价的差价损失是因为最后法院认定该份拆迁合同合法有效，原告举证适当。本案最大的争议点为两点：

一、本案涉案合同及拆迁安置合同是否有效?

尽管原告属于城镇户口，不属于拆迁辖区的集体组织成员，且买卖的标的是属于民房(及宅基地上的无产证的房屋)为何被法院认定为有效?根据合同法关于无效合同的规定，必须违反我国效力性条款的合同才属于无效合同，买卖民房即位于宅基地上的房屋是否违反我国效力性法律法规的禁止性条款，答案是并未违反。且上海高院也有针对这种情况出具司法解释，规定买卖民房在特定情形下不一定认定为无效。故法院支持原被告之间拆迁安置合同未有效合法的合同，故被告应按照合同约定的各项条款履行己方义务。

二、被告违约拒绝对原告进行房屋安置该如何承担违约责任?

根据原被告间的合同明确约定，被告对原告进行房屋安置。现被告违约未对其交房且合同并无明确约定被告拒绝交房该承担何种违约责任。原告主张按照合同法规定违约责任按照实际损失来认定。法院支持了该种主张。但如何举证证明实际损失?原告主张按照安置房现今的市场价(经过司法评估后为9000/平)与安置房的安置价(2500/平)的差价损失，及原告的有效安置面积为200平，计算差价损失为200*(200*9000-200*2500)